農地転用で悩み無用

農地とは

農地を転用して太陽光発電を設置

農地法2条に定義があります。「農地」とは「耕作の目的に供される土地」のことです。その土地が農地であるか否かはその土地の現況によって判断します。これを「現況主義」といいます。従って、その土地が耕作の目的に供されている限り、登記記録上の地目が宅地等であったとしても、農地として扱われ、農地法の対象となることに注意です。なお、「耕作」とは、「土地に労資を加え、肥培管理を行って、作物を栽培すること」をいいます。「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地のほか、現在は耕作されていなくても、耕作しようとすればいつでも耕作ができるような、客観的に見て、その現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地等)も含まれる。

農地等に該当するか否かは、その土地の現況によって判断するのであって、土地の登記記録上の地目のみによって判断してはいけません(現況主義)。
現況主義には例外があり、不法耕作地・休耕地・一時耕作地も農地になります。
また、土地が農地かどうかは、所有者の主観的な意志によるものでなく、土地の客観的な状況(地目、当該農地の経緯・利用状況、耕作者の権利取得経緯・状況等)によって決定されます。

 

農地法とは

国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることに鑑み、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
農地は衣食住のうちの食である、国民の食糧を生産する基盤であり、重要なものです。農地法はこの貴重な資源である農地を守っていくことを目的としています。農地の売買や、貸借、転用をするには、法律によりその権利関係を明確にし、農地の所有者や耕作者の権利を守り、その有効利用を図る必要があります。農業の基盤である農地の所有や利用関係を定めた法律と言えます。

 

農地転用

 

農地転用許可制度

農地法に基づく農地転用許可制度は、食料供給の基盤である優良農地の確保という要請や計画的な土地利用を確保するという目的を有しております。農地転用許可制度は、優良農地の確保と計画的土地利用の推進を図るため、農地を農地以外のものとする場合又は農地を農地以外のものにするため所有権等の権利設定又は移転を行う場合には、農地法上原則として都道府県知事の許可(4haを超える場合は大臣許可が必要になります。ただし、国、都道府県が転用する場合(学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎の用に供するために転用する場合を除く。)等は許可不要となっています。

 

農地法第3条

農地を農地として売買、貸し借りを行う場合には、農地法第3条に基づく許可が必要です。ただし、譲受人(借主)は申請地を含め知事が定める下限面積(原則50アール)以上耕作している農家及び農業生産法人等でなければなりません。また、譲受人(借主)又はその世帯員が権利取得後農作業に常時従事することも条件となっています。さらに、農機具等耕作に必要な機具をそろえていること、申請地まで1時間程度で通作可能なところに居住している方等、通常の営農管理が可能であること等が必要です。つまり、サラリーマンが急に農家になりたいと言ってもすぐに農地を取得できる訳ではなく、農業を営むための相応の準備が必要となります。

 

農地法第4条

自分の農地を自分で住宅地、店舗等の農地以外の宅地にする場合は、農地法第4条に基づく転用許可が原則として必要(例外もあり)です。農地転用の場合、その農地が所在する地域により許可できるかどうかの基準(立地基準や一般基準)が決まっています。基準の概要としては、計画実現の確実性があること、適正な面積であること、周辺農地や施設への被害がないことが等があります。

 

農地法第5条

他人の農地の所有権を取得し、または、他人の農地を借りて、農地を農地以外のものにする場合には農地法第5条に基づく転用許可が原則として必要(例外もあり)です。基本的な基準は農地法第4条の場合とほぼ同じです。なお、農地を転用する場合には、農地法の許可のみではなく、他法令の許認可が必要な場合があります。これらの許認可が必要な転用は事前に他法令の許認可を受けるか、打ち合わせを行い、許認可の見込みがある計画を立てる事が必要です。
 例えば、都市計画法の規制を受ける転用の場合は、都市計画法で許可の見込みがなければ、農地法の許可はうけれません。

 

農地法第18条

農地法第18条には、例外を除き「農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、政令で定めるところにより都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない。」とあります。農地の賃貸借を解除した場合は、賃借人と賃貸人の書面による合意解約、農事調停による合意解約等を除き農地法第20条に基づく申請が必要となります。他人に農地を貸し付けている場合、この手続きを行わないと、小作人の同意なしに売却はできませんし、転用もできません。(但し、利用権の場合は契約期間が終了すれば自動的に農地の権利は地主に戻ります)